一、登記機構對申請材料審查的方式和深度如何理解？
答：在理論上，根據登記機構審核的深度不同，大致可將登記分為形式審查和實質審查兩種情況。《物權法》和《房屋登記辦法》回避了我國形式審查和實質審查的界定，而是明確規定了登記機構具體應當履行哪些職責（見《物權法》第十二條、《房屋登記辦法》第二十條），目的是要求登記機構在職責范圍內充分保證如實、準確、及時的登記，避免登記錯誤，因此，登記機構應當根據自己的能力盡可能地盡到審慎的審查職責。
二、登記辦法中是否規定了以房屋設定抵押的必須提供土地證？
答：《房屋登記辦法》對以房屋設定一般抵押，申請抵押權登記提交文件資料中，未規定必須提交土地使用權證。原因為：《物權法》182條規定，“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。因此，已經一并抵押，再要求提供土地使用證無實際意義；其次《物權法》規定了以登記簿記載為準，證書僅起證明作用；再則高層及多層建筑土地使用證記載的土地使用面積均為理論分攤，具體位置都是不特定的，土地使用權僅具象征意義，因此并未將土地使用權證作為登記必備的要件。
三、如何辦理物業用房，架空層的登記？
答：根據《房屋登記辦法》第31條，“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內 依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”
（一）對屬于全體業主共有的房屋如何登記的問題。《辦法》施行前，關于業主共有部分，比如物業用房登記，各地不同登記機構操作模式差距較大，有的由房管部門代為登記，有的由業主委員會申請登記，也有不進行權屬登記。這些做法都不甚妥當。屬于全體業主共有的房屋權利主題為全體業主，理論上應由全體業主共同申請，但由于業主數量過大且流動性過高，致使實際上難以作到，或者即使作到也成本過高顯得非常不經濟。考慮到這類房屋權利和房地產開發企業之間的聯系（這類房屋自竣工后，在法律上應是先屬于開發企業所有），對哪些房屋應屬于全體業主共有，開發企業也最為清楚，因此，由建設單位在申請房屋所有權初始登記時，對建筑區劃內依法屬于業主共有的部分一并申請登記是較為好的方法。但這部分公共部位在登記時登記簿上所有權人應當記載為全體業主共有。
（二）業主法定共有部分只登記不發證。因為《物權法》已規定了“自記載于不動產登記簿時發生效力”，且這類房屋不能單獨轉讓，沒有權屬證書并不對權利人造成影響。臺灣地區對于屬業主共有的房屋，也是規定只登記，不頒發房屋權屬證書。我們認為，建筑區劃內的單幢建筑物內歸業主共同所有的公共部位，應當在房屋進行初始登記時單獨記載，與房屋基本登記單元的登記簿形成關聯。這一條是對建筑物區分所有權共有部分房屋登記的具體規定。如何單獨記載，并與房屋基本登記單元的登記簿形成關聯？具體到登記操作中，可以把共有部分單獨作為一個登記單元進行登記。如一幢房屋有60個區分所有權人（一個所有權人在同一幢內有2處或2處以上的房屋時，計為2個或2個以上的區分所有權人），應登記為61處，其中一處為這一幢房屋的共有部分。共有部分和專有部分應當是互相關聯。具體的方法是：一是在共有部分的登記簿上載明產權屬某幢全體業主共有、并單獨編立房地號。二是在各個區分所有權人專有部分的登記簿上分別記載共有部分的總面積以及共有部分的房地號。
四、登記簿如何建立和使用？
答：先熟悉《房屋登記簿管理試行辦法》，并按照《房屋登記簿管理試行辦法》規定建立登記簿，具體建立方式可按如下進行：
（一）登記簿采用電子介質形式建立,用于房屋登記機構記載房屋物權的設立、變更、轉讓和消滅登記情況，并能夠轉化為紙介質形式。紙介質登記簿用于房屋登記機構向房屋權利人、利害關系人出具查詢登記結果。
（二）電子介質登記簿的建立按項目總體信息(規劃情況、用地情況、竣工情況、銷售許可情況等)、棟信息（樓棟名稱、總層數、基本單元總套數、棟建筑面積等）、分棟信息（棟號、單元號、層次、室號以樓盤表形式分為建筑區劃內專有部分和共有部分）、基本單元信息逐級進行建立。
（三）基本單元登記簿內容包括房屋基本狀況（房屋編號、坐落、面積、用途、結構、土地登記情況等）、房屋權利狀況（房屋所有權、擔保物權、用益物權）和房屋其他狀況（房屋限制、更正、異議）部分，記載事項按《房屋登記簿管理試行辦法》第七至十條之規定執行。
登記簿應記載房屋平面圖等測繪資料。
（四）2007年10月1日起，新建房屋辦理初始登記、新建商品房辦理項目預登記時，應建立電子介質登記簿。登記簿內容從房地產登記辦公系統中采集。
各房屋登記機構應將2007年10月1日前已核準登記的房屋登記事項補建到房屋登記簿中。
（五）建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業用房，應在房屋初始登記時單獨記載于登記簿，不頒發房屋權屬證書。
可以采用電子介質，也可以采用紙介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。
（六）登記簿采用電子介質的，應能夠轉化為唯一、確定的紙介質形式；采用紙介質的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。
（七）登記簿有關內容發生改變的，應通過增加新的頁面、界面和內容體現，不得直接在原內容上刪改。
（八）房屋登記簿應按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號。（梁波 劉艷）
答：在理論上，根據登記機構審核的深度不同，大致可將登記分為形式審查和實質審查兩種情況。《物權法》和《房屋登記辦法》回避了我國形式審查和實質審查的界定，而是明確規定了登記機構具體應當履行哪些職責（見《物權法》第十二條、《房屋登記辦法》第二十條），目的是要求登記機構在職責范圍內充分保證如實、準確、及時的登記，避免登記錯誤，因此，登記機構應當根據自己的能力盡可能地盡到審慎的審查職責。
二、登記辦法中是否規定了以房屋設定抵押的必須提供土地證？
答：《房屋登記辦法》對以房屋設定一般抵押，申請抵押權登記提交文件資料中，未規定必須提交土地使用權證。原因為：《物權法》182條規定，“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。因此，已經一并抵押，再要求提供土地使用證無實際意義；其次《物權法》規定了以登記簿記載為準，證書僅起證明作用；再則高層及多層建筑土地使用證記載的土地使用面積均為理論分攤，具體位置都是不特定的，土地使用權僅具象征意義，因此并未將土地使用權證作為登記必備的要件。
三、如何辦理物業用房，架空層的登記？
答：根據《房屋登記辦法》第31條，“房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內 依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。”
（一）對屬于全體業主共有的房屋如何登記的問題。《辦法》施行前，關于業主共有部分，比如物業用房登記，各地不同登記機構操作模式差距較大，有的由房管部門代為登記，有的由業主委員會申請登記，也有不進行權屬登記。這些做法都不甚妥當。屬于全體業主共有的房屋權利主題為全體業主，理論上應由全體業主共同申請，但由于業主數量過大且流動性過高，致使實際上難以作到，或者即使作到也成本過高顯得非常不經濟。考慮到這類房屋權利和房地產開發企業之間的聯系（這類房屋自竣工后，在法律上應是先屬于開發企業所有），對哪些房屋應屬于全體業主共有，開發企業也最為清楚，因此，由建設單位在申請房屋所有權初始登記時，對建筑區劃內依法屬于業主共有的部分一并申請登記是較為好的方法。但這部分公共部位在登記時登記簿上所有權人應當記載為全體業主共有。
（二）業主法定共有部分只登記不發證。因為《物權法》已規定了“自記載于不動產登記簿時發生效力”，且這類房屋不能單獨轉讓，沒有權屬證書并不對權利人造成影響。臺灣地區對于屬業主共有的房屋，也是規定只登記，不頒發房屋權屬證書。我們認為，建筑區劃內的單幢建筑物內歸業主共同所有的公共部位，應當在房屋進行初始登記時單獨記載，與房屋基本登記單元的登記簿形成關聯。這一條是對建筑物區分所有權共有部分房屋登記的具體規定。如何單獨記載，并與房屋基本登記單元的登記簿形成關聯？具體到登記操作中，可以把共有部分單獨作為一個登記單元進行登記。如一幢房屋有60個區分所有權人（一個所有權人在同一幢內有2處或2處以上的房屋時，計為2個或2個以上的區分所有權人），應登記為61處，其中一處為這一幢房屋的共有部分。共有部分和專有部分應當是互相關聯。具體的方法是：一是在共有部分的登記簿上載明產權屬某幢全體業主共有、并單獨編立房地號。二是在各個區分所有權人專有部分的登記簿上分別記載共有部分的總面積以及共有部分的房地號。
四、登記簿如何建立和使用？
答：先熟悉《房屋登記簿管理試行辦法》，并按照《房屋登記簿管理試行辦法》規定建立登記簿，具體建立方式可按如下進行：
（一）登記簿采用電子介質形式建立,用于房屋登記機構記載房屋物權的設立、變更、轉讓和消滅登記情況，并能夠轉化為紙介質形式。紙介質登記簿用于房屋登記機構向房屋權利人、利害關系人出具查詢登記結果。
（二）電子介質登記簿的建立按項目總體信息(規劃情況、用地情況、竣工情況、銷售許可情況等)、棟信息（樓棟名稱、總層數、基本單元總套數、棟建筑面積等）、分棟信息（棟號、單元號、層次、室號以樓盤表形式分為建筑區劃內專有部分和共有部分）、基本單元信息逐級進行建立。
（三）基本單元登記簿內容包括房屋基本狀況（房屋編號、坐落、面積、用途、結構、土地登記情況等）、房屋權利狀況（房屋所有權、擔保物權、用益物權）和房屋其他狀況（房屋限制、更正、異議）部分，記載事項按《房屋登記簿管理試行辦法》第七至十條之規定執行。
登記簿應記載房屋平面圖等測繪資料。
（四）2007年10月1日起，新建房屋辦理初始登記、新建商品房辦理項目預登記時，應建立電子介質登記簿。登記簿內容從房地產登記辦公系統中采集。
各房屋登記機構應將2007年10月1日前已核準登記的房屋登記事項補建到房屋登記簿中。
（五）建筑區劃內依法屬于業主共有的公共場所、公用設施和物業用房，應在房屋初始登記時單獨記載于登記簿，不頒發房屋權屬證書。
可以采用電子介質，也可以采用紙介質。鼓勵有條件的地方建立電子介質的登記簿。
（六）登記簿采用電子介質的，應能夠轉化為唯一、確定的紙介質形式；采用紙介質的，應采用活頁等方便增頁和編訂的方式編制，注明目錄和頁碼。
（七）登記簿有關內容發生改變的，應通過增加新的頁面、界面和內容體現，不得直接在原內容上刪改。
（八）房屋登記簿應按照房屋基本單元建立。房屋基本單元應有唯一的編號。房屋分割、合并時應重新編號。（梁波 劉艷）
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