近兩年，房地產(chǎn)交易成為了消費者最不滿意的消費領(lǐng)域之一，出現(xiàn)的問題很多，糾紛也層出不窮。大部分購房者已經(jīng)能夠?qū)Ψ课莸膬r格、戶型、面積、房屋質(zhì)量、地理位置、周邊環(huán)境、物業(yè)管理等問題給予較多的注意，較好地維護了自己的合法權(quán)益。但是，不少購房者對所購房屋的所有權(quán)問題和能否辦理房屋所有權(quán)證及辦理的期限問題卻關(guān)心不夠，他們對《商品房買賣合同》的法律地位不了解，對房屋所有權(quán)的重要性認(rèn)識模糊，覺得房屋所有權(quán)證可有可無，還有極個別的購房者為了省一點兒稅費，拖著不去辦理房產(chǎn)證。有一些開發(fā)商開發(fā)的項目因開發(fā)程序嚴(yán)重違法，永遠(yuǎn)也無法辦理房產(chǎn)證。但購房者卻對這種行為聽之任之，或采取措施不力，從而縱容了不法開發(fā)商的違法行為，使自己的合法權(quán)益肆意受到侵害。其實，房產(chǎn)證是不可輕視的。　　　　 
　　我國《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”《民法通則》第71條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”第72條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”購房者與開發(fā)商或者其他自然人簽訂了房屋買賣合同，交納了房款，辦理了入住手續(xù)，但這并不意味著購房者已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)。以上行為只是處于平等民事主體地位的買賣雙方所進行的房屋買賣行為的一部分，雙方還必須到房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，并申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，一個完整的房屋買賣過程才告結(jié)束。只有經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門，完成法律規(guī)定的必經(jīng)程序，取得房屋所有權(quán)證，購房者才對所購房屋擁有所有權(quán)，才能對房屋完全合法擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。如果購房者在入住后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購的房屋所有權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)，購房者不能取得如下權(quán)利：1、不能依法買賣、置換、贈與、繼承、析產(chǎn)等，如進行上述行為，也屬于法律不予保護非法的民事行為，則可能會給自己造成損失。2、無法設(shè)定他項權(quán)利。他項權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)，因為按我國法律規(guī)定，房屋抵押實行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。3、在房屋被拆除時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得相應(yīng)拆遷補償。4、無法部分改建所購房屋。5、在土地使用期限屆滿時無法申請繼續(xù)使用該土地。6、如因項目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證，則購房者所購房屋有被強制拆除或被拍賣的風(fēng)險，購房者將血本無歸，無法通過法律渠道主張自己的權(quán)利。 
　　《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第4條規(guī)定：“國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 申請人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。”第5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護。”從以上規(guī)定也可以看出，辦理房屋所有權(quán)證是由法律法規(guī)和規(guī)章來保證的，他不僅是購房者的權(quán)利，也是購房人和開發(fā)商都應(yīng)該履行的法定手續(xù)。因此可以說，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證不僅是保障購房者權(quán)利的手段，也是公民應(yīng)盡的義務(wù)。 
　　不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者不能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證既有開發(fā)商的原因，也有購房者的原因。對開發(fā)商而言，如下主要原因都不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證：1、利用集體所有土地開發(fā)的項目；2、未經(jīng)立項批準(zhǔn)的項目；3、未取得規(guī)劃審批的項目；4、沒有銷售許可證又無大產(chǎn)權(quán)證的房屋；5、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋；6、土地或房屋未解除抵押的；7、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費的。對購房者而言，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的主要原因如下：1、購房者沒有交納相關(guān)的稅費；2、沒有提供房屋登記發(fā)證機關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明；3、委托他人辦理但沒有出具授權(quán)委托書。 
　　建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第34條第二和第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要尤其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”由此可以看出，辦理產(chǎn)權(quán)證是買受人的權(quán)利，開發(fā)商有義務(wù)進行協(xié)助辦理。不過，實踐中，買受人往往委托開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證，因為由開發(fā)商統(tǒng)一辦理更為方便。 
　　在正常情況下，在房屋竣工驗收并入住后的半年左右的時間內(nèi)，房產(chǎn)證可以辦理完畢。如果購房者在入住后一年以上仍拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)該了解一下情況，是因為項目本身違法還是開發(fā)商辦事效率的問題，或者是自己的原因。如果是自己的原因，應(yīng)積極與開發(fā)商和房屋發(fā)證主管機關(guān)配合，爭取在最短的時間內(nèi)將房產(chǎn)證辦下來。如果是開發(fā)商的原因，那么就應(yīng)該查明到底是什么原因?qū)е虏荒馨雌诜课菟袡?quán)證？如果是項目本身合法只是由于驗收滯后或開發(fā)商工作效率不高，那么應(yīng)督促開發(fā)商盡快完成應(yīng)由其辦理房產(chǎn)證應(yīng)盡的義務(wù)。如果是項目違法，永遠(yuǎn)也不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，那么建議購房者盡快做出決策，或退房，或要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，不要拖延，以免延誤了解決問題的最佳時間，使自己的損失擴大。 
　　對于房屋所有權(quán)證的問題，建議購房者在簽訂《商品房買賣合同》時就做出明確約定，比如明確約定由哪一方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證，如約定由開發(fā)商辦理，則同時約定辦理完畢房屋所有權(quán)證的時限，如半年或一年，如果在規(guī)定的期限內(nèi)因開發(fā)商的原因不能辦理完畢，那么給開發(fā)商一定的寬限期，但寬限期內(nèi)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，以督促其盡快履行義務(wù)。如果在寬限期內(nèi)仍不能辦理完畢，那么購房者可以選擇退房，并要求開發(fā)商承擔(dān)總房價款一定比例的違約金。在做出上述約定的前提下，如果出現(xiàn)不能按期辦證的問題，那么購房者就有了解決問題的依據(jù)，自己的合法權(quán)益就有了法律的保障，使自己不受損失或少受損失。(任光紅　程欣)